La loi du 2 juin 2010 a apporté des modifications au régime de la copropriété forcée d’immeubles ou groupe d’immeubles bâtis.

Cette loi est entrée en vigueur le 1^er septembre 2010.

A/ Champ d’application

Le champ d’application de la loi reste la même mais il est désormais précisé que :

« Si l’indivision principale comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles par immeuble dans un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique, en éléments clairement distincts, par éléments de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. »

Ces différentes associations partielles devront rédiger un acte de base et un règlement de copropriété pour l’association partielle et pourront disposer de la personnalité juridique.

B/ L’acte de base

Si évidemment l’acte de base doit toujours contenir une description de l’ensemble de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes, la détermination des quotes-parts des parties communes devra désormais être fixée en tenant compte de 3 éléments :

-       La superficie nette au sol

-       De l’affectation de la partie privative

-       De la situation de la partie privative

La détermination des quotes-parts doit faire l’objet d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

C/ Le Règlement de copropriété

Le Règlement de copropriété devra également motiver les critères de répartition des charges et préciser les modalités de renouvellement du mandat du syndic, les modalités de renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission.

D/ L’Assemblée Générale

1.    Composition

La loi précise désormais que :

« En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressées désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire. »

Par conséquent, en cas de pluralité de propriétaires d’un lot privatif, ceux-ci devront désigner entre-eux un mandataire qui participera aux assemblées générales et recevra seul les documents de la copropriété.

2.    Convocation

Comme précédemment, le syndic convoquera l’assemblée générale annuelle ainsi qu’à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5 des parties communes. Les copropriétaires désirant convoquer une assemblée générales devront adresser un courrier recommandé au syndic en ce sens. Celui-ci disposera de 3 mois pour effectivement adresser les convocations et, à défaut, un des copropriétaires pourra convoquer lui-même l’assemblée générale.

Les copropriétaires, le conseil de copropriété ou l’association partielle souhaitant voir un point à l’ordre du jour devra en informer le syndic au moins 3 semaines avant la date prévue pour l’assemblée générale annuelle.

3.    Présidence

L’assemblée générale ne pourra plus être présidée par le syndic mais par un copropriétaire.

4.    Quorum

Si le quorom reste le même à savoir la présence de la moitié des copropriétaires possédant au moins la moitié des quotes-parts, ce quorum doit être atteint au début de l’assemblée.

5.    Procuration

La loi limite le nombre de procuration pouvant être détenues à 3 sauf si le total des voix du mandataire avec les procurations n’excède pas 10% du total des voix. Ces procurations devront désigner nommément le mandataire et, en tout état de cause, le syndic ne peut pas être désigné comme mandataire.

6.    Vote

Les décisions de l’assemblée générale seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

La loi impose désormais également un vote à la majorité des trois quart pour décider :

-                   dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parking, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ;

-                   du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;

-                   moyennant motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Une majorité de quatre cinquième sera requise pour :

-                   la modification des statuts relatifs au caractère commun des parties des bâtiments ou des immeubles

-                   la création d’associations partielles dépourvues de personnalité juridique

Finalement, la loi prévoit deux exceptions à la règle de l’unanimité nécessaire pour toute modification de la répartition des quotes-parts, à savoir :

-                   lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire ;

-                   s’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété, nécessaire en conséquence de cette modification, peut-être décidée par l’assemblée générale à la même majorité.

7.    Décisions

Le Syndic est désormais tenu de rédiger le procès-verbal des décisions à l’assemblée même en indiquant les majorités obtenues et le nom de tous les copropriétaires ayant voté contre ou qui se sont abstenus.

Ce procès-verbal devra être signé par le président de l’assemblée, le secrétaire désigné et par tous les copropriétaires encore présents.

Certaines décisions pourront également être prises en dehors d’une assemblée générale si la décision est prise à l’unanimité et par écrit.

Toutes les décisions doivent être consignées dans un registre déposé au siège de l’association des copropriétaires.

E/ Le Syndic

Le syndic se voit attribuer toute une série de missions supplémentaires, dont notamment :

-                   De transmettre le dossier de l’immeuble à son successeur dans un délai de trente jours.

-                   De souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette couverture. Cette obligation s’impose tant au syndic professionnel qu’au non professionnel

-                   De permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété

-                   De conserver le dossier d’intervention ultérieure

-                   De tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée, suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi

F/ Le Conseil de Copropriété

Les copropriétés de plus de vingt lots devront constituer un conseil de copropriété lors de la première assemblée générale. Pour les copropriétés de moins de vingt lots, il s’agit d’une simple faculté.

Ce conseil de copropriété est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des ¾ des voix sous réserve des compétences légales  du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou délégation ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année.

Le conseil de copropriété devra adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.

G/ Les actions en justice

La loi précise à présent que :

« l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour ce droit. »

L’association des copropriétaires devient ainsi notamment responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Afin de mettre fin au controverses quant à la question de savoir qui devra supporter les frais découlant des procédures entre un copropriétaire et l’association des copropriétaires, la loi énonce clairement que :

-                   Si le copropriétaire, demandeur, voit sa demande à l’encontre de la copropriété déclarée fondée ou partiellement fondée, il sera dispensé de toute participation aux honoraires et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

-                   Si le copropriétaire, défendeur, obtient gain de cause, il sera également dispensé de toute participation aux honoraires et dépens

-                   Si l’association des copropriétaires voit sa demande déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire, défendeur, devra participer aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires

H/ Cession du droit de propriété d’un lot

Le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :

-       Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve

-       Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant

-                   La situation des appels de fonds, destinés au fond de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de propriété

-                   Les cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété

-                   Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années

-                   Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires

En cas de cession du droit de propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

-                   Le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date

-                   Un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date

-                   Un état de frais liés à l’acquisition des parties communes, décidées par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date

-                   Un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date

Les frais de transmission de ces informations sont à charge du copropriétaire cédant.

Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir sur le prix de la cession, les arriérés et charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Si le cédant conteste les arriérés, le notaire instrumentant doit en aviser le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les 3 jours qui suivent la réception de l’acte authentique. A défaut de saisie notifiée dans les 12 jours ouvrables qui suivent la réception de l’acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.

I/ Caractère impératif de la loi

Les dispositions de la loi du 2 juin 2010 sont impératives de telle sorte que les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

Le syndic est cependant tenu de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires, avant le 1^er septembre 2011, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptés aux nouvelles dispositions.

ATTENTION : la loi du 13 août 2011 entrée en vigueur le 8 septembre 2011 a prolongé le délai imparti aux syndics pour réaliser la coordination des statuts à la nouvelle législation.

La date limite est désormais fixée au 1er septembre 2013